Nous allons vous aider à trouver le meilleur taux hypothécaire

Mise à jour du marché hypothécaire : janvier 2025

Le marché canadien du logement a connu une année 2024 relativement calme, les acheteurs semblant attendre les effets de la baisse des taux hypothécaires. Maintenant que la Banque du Canada a procédé à cinq réductions consécutives, les ventes de logements ont commencé à se redresser.

Toutefois, d'un point de vue historique, les taux hypothécaires variables et fixes restent élevés. Si vous êtes à la recherche d'un taux hypothécaire au Canada en ce moment, voici quelques facteurs économiques dont vous devez tenir compte.

• Mise à jour sur l'immobilier : Le 15 janvier 2025, l'Association canadienne de l'immobilier (ACI) a annoncé une baisse des ventes de logements en décembre, marquant une pause saisonnière après une forte croissance à l'automne. Au total, 27 643 propriétés ont changé de mains, soit une baisse de 5,8 % par rapport à novembre, mais une hausse de 19,2 % d'une année sur l'autre, ce qui indique une reprise continue par rapport à 2023. Le ralentissement est attribué à l'offre limitée après la forte hausse de l'automne, ainsi qu'à l'accalmie typique des fêtes de fin d'année. Le prix moyen national des maisons a augmenté modestement de 2,5 % d'une année sur l'autre pour atteindre 676 640 $, bien qu'il ait diminué de 2,2 % par rapport à novembre. L'indice MLS des prix des logements (HPI) a enregistré une légère augmentation de 0,3 % d'un mois sur l'autre et n'a baissé que de 0,2 % sur l'année, soit la plus faible baisse depuis avril 2024, ce qui indique que les prix se raffermissent. En décembre, 29 128 nouvelles inscriptions ont été enregistrées, soit une hausse de 10,4 % d'une année sur l'autre, mais une baisse de 1,7 % par rapport à novembre. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions, qui mesure la concurrence sur le marché, s'est établi à 56,9 % en décembre, ce qui indique des conditions équilibrées. Le niveau des stocks reste inférieur à la moyenne à long terme, avec 3,9 mois de stocks disponibles en décembre. Selon l'ACI, un marché de vendeurs serait inférieur à 3,6 mois et un marché d'acheteurs serait supérieur à 6,5 mois.

À lire également : L'immobilier canadien termine l'année 2024 avec des ventes refroidies

Prévisions du marché du logement au Canada pour 2025

L'Association canadienne de l'immeuble (ACI) a publié ses perspectives pour le marché du logement en 2025, indiquant une reprise soutenue par une demande refoulée, une réduction des coûts d'emprunt et l'augmentation habituelle des inscriptions au printemps. Cette reprise anticipée fait suite à une activité plus forte que prévu à la fin de 2024, alimentée par les réductions de taux de la Banque du Canada. L'ACI prévoit 532 704 ventes résidentielles en 2025, soit une augmentation de 8,6 % par rapport à 2024 et une révision à la hausse par rapport à la prévision précédente de 6,6 %. En 2026, les ventes devraient augmenter de 4,5 % pour atteindre 556 662. Les prix des logements devraient augmenter de 4,7 % d'une année sur l'autre pour atteindre 722 221 $ en 2025 et de 3,3 % supplémentaires pour atteindre 746 379 $ en 2026. Les différences régionales façonneront le marché : La Colombie-Britannique et l'Ontario devraient connaître une plus forte croissance des ventes en raison d'une offre plus importante et de volumes de ventes plus faibles, tandis que l'Alberta et la Saskatchewan devraient connaître une croissance des prix en raison d'un faible stock et de logements relativement abordables.

Mise à jour de l'IPC

Le 21 janvier 2025, Statistique Canada a annoncé que l'indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 1,8 % d'une année sur l'autre en décembre 2024, soit une légère baisse par rapport au taux de 1,9 % enregistré en novembre. Un congé de TPS/TVH à la mi-décembre, qui a été temporairement appliqué à environ 10 % du panier de l'IPC, a contribué à freiner l'inflation en réduisant les coûts d'articles tels que les aliments de restaurant (baisse de 1,6 %), les boissons alcoolisées (baisse de 1,3 %) et les jouets et jeux (baisse de 7,2 %). Cependant, la hausse de 3,5 % des prix de l'essence d'une année sur l'autre a compensé une partie de ces économies. Les coûts des intérêts hypothécaires ont décéléré pour le 16e mois consécutif, s'établissant à 11,7 % d'une année à l'autre - grâce à cinq réductions des taux d'intérêt par la Banque du Canada en 2024. L'inflation du logement est passée de 4,6 % à 4,5 %, tandis que la croissance du prix des loyers s'est légèrement ralentie, passant de 7,7 % à 7,1 %. Deux mesures clés utilisées par la Banque du Canada pour évaluer les pressions sous-jacentes sur les prix, l'IPC trimestriel et l'IPC médian, ont toutes deux diminué, renforçant la probabilité d'une réduction de taux d'un quart de point dans la décision de la Banque du 29 janvier. Cependant, les nouveaux tarifs douaniers américains sur les exportations canadiennes restent une menace imminente. Si ces tarifs entrent en vigueur et que le Canada réagit avec ses propres tarifs, les pressions inflationnistes pourraient rapidement rebondir, ce qui compliquerait la tâche de la banque centrale pour maintenir l'inflation près de son objectif de 2 %.

À lire également : L'IPC de décembre tombe à 1,8 % en raison du congé de taxe

Principaux points de l'annonce faite par la Banque du Canada le 11 décembre 2024

Le 11 décembre 2024, la Banque du Canada a annoncé sa cinquième baisse de taux consécutive, abaissant son taux directeur de 0,50 %, le ramenant à 3,25 %. Il s'agit de la deuxième réduction consécutive de 50 points de base, après celle d'octobre 2024. Le cycle de réduction des taux de la Banque, qui a commencé en juin 2024, a maintenant réduit le taux de prêt au jour le jour de 175 points de base.

• Cette décision a été motivée par la faiblesse de la croissance économique, l'économie canadienne n'ayant progressé que de 1 % au troisième trimestre et le taux de chômage ayant atteint 6,8 % en novembre. 
• Les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable ou des marge de crédit hypothécaires (HELOC) en bénéficieront, car le taux préférentiel de la plupart des prêteurs tombera à 5,45 %, ce qui réduira leurs paiements ou leur part d'intérêts.
• Bien que les taux hypothécaires fixes soient influencés par les rendements obligataires plutôt que par le taux de la Banque du Canada, le marché obligataire a déjà vu les rendements baisser à 2,8 %, ce qui pourrait entraîner de nouvelles réductions pour les emprunteurs à taux fixe. 
• La baisse des taux est moins favorable aux investisseurs qui détiennent des produits tels que les comptes d'épargne à intérêt élevé (CEIE) ou les certificats de placement garanti (CPG). Le rendement de ces produits devrait diminuer à la suite de la baisse des taux de la Banque du Canada. 
• L'annonce de la BdC a également laissé entrevoir un ralentissement du rythme des réductions futures en 2025. Le taux directeur étant nettement plus bas à partir de juin 2024, la banque centrale évaluera la nécessité de nouvelles réductions au cas par cas.

Mise à jour de l'annonce de la baisse des taux de la Fed en novembre 2024

Le 7 novembre 2024, la Réserve fédérale américaine a annoncé une réduction d'un quart de point de son taux d'intérêt de référence, marquant ainsi sa deuxième réduction consécutive après une baisse significative de 50 points en septembre. Cette décision s'inscrit dans le cadre des efforts continus de la Fed pour gérer l'inflation, qui est passée d'un pic de 9,1 % en juin 2022 à 2,4 % en septembre.

La trajectoire future de réduction des taux de la Fed est incertaine, en particulier après les récentes élections fédérales américaines, car le programme économique du président élu Donald Trump pourrait potentiellement raviver l'inflation. Le président de la Fed, Jerome Powell, a indiqué que les décisions politiques seraient prises au fur et à mesure des réunions, en se concentrant sur l'emploi et la stabilité des prix.

La récente réduction des taux par la Réserve fédérale a des conséquences importantes pour les emprunteurs canadiens. À la suite de l'annonce de la Fed, les rendements obligataires aux États-Unis ont fortement augmenté. Cette tendance touche également le Canada, où le rendement des obligations à cinq ans du gouvernement canadien a récemment dépassé les 3 %. Cette hausse laisse présager une augmentation des taux hypothécaires fixes au Canada, ce qui rendra les emprunts plus coûteux pour les propriétaires et les acheteurs potentiels.

À l'avenir, les économies canadienne et américaine risquent d'être volatiles en raison des changements politiques et des incertitudes en matière de politique économique. Il est conseillé aux emprunteurs de se préparer à la fluctuation des taux d'intérêt dans les mois à venir.

Mise à jour sur la réforme du système hypothécaire canadien

Le 16 septembre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications importantes aux règles d'admissibilité aux prêts hypothécaires, touchant tant les acheteurs d'une première propriété que ceux qui acquièrent des maisons neuves.

À compter du 15 décembre 2024 :

• Les amortissements sur 30 ans seront disponibles pour tous les acheteurs d'une première propriété, qu'ils aient ou non un prêt hypothécaire assuré. Cette mesure s'applique également à tout achat de maison neuve.
  
  
• Le prix d'achat maximum pour un prêt hypothécaire assuré (lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %) passera de 1 million à 1,5 million de dollars.

Ces réformes hypothécaires, parmi les plus marquantes depuis 2012, visent à améliorer l'accessibilité des acheteurs de première propriété au marché immobilier.

Pour plus d'information sur ces nouvelles règles hypothécaires, consultez l'article de blogue de Ratehub.ca.

Facteurs susceptibles de faire varier votre taux hypothécaire au Canada

Il est important de comprendre que le meilleur taux hypothécaire auquel vous êtes admissible peut changer en fonction des facteurs uniques de votre profil d’emprunteuse ou d’emprunteur. Parmi les facteurs ayant une incidence sur le taux hypothécaire auquel vous êtes admissible, on recense :

Le type d’hypothèque : Si votre prêt hypothécaire est destiné à effectuer un refinancement, plutôt qu’un achat ou un renouvellement, vous serez soumis à des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés. Les personnes qui ont déjà souscrit un prêt hypothécaire, qui disposent d’une bonne cote de solvabilité et qui ont remboursé plus de 20 % de la valeur nette de leur propriété, peuvent, en plus du refinancement, envisager d’obtenir une marge de crédit hypothécaire (parfois appelée par son acronyme en anglais, HELOC).  

Votre mise de fonds : Si vous achetez un logement avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat et que la valeur de la propriété immobilière achetée est évaluée à moins d’un million de dollars, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire par défaut (souvent appelée assurance de la SCHL). Cette assurance s’ajoute au montant de votre hypothèque et, bien qu’elle vous coûte de l’argent, vous permettra d’obtenir un taux hypothécaire plus bas, car votre prêt s’avérera moins risqué pour votre prêteur. Si vous renouvelez votre hypothèque, vous ne bénéficierez des taux hypothécaires les plus bas que si vous avez souscrit une assurance SCHL sur l’hypothèque initiale.

L’usage prévu du bien immobilier : Votre taux hypothécaire sera plus élevé si vous prévoyez de louer votre propriété plutôt que de l’occuper à titre de résidence principale.

Votre période d’amortissement : Les prêts hypothécaires assurables (c’est-à-dire les prêts hypothécaires pour un bien évalué à moins d’un million de dollars avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat) au Canada ont une période d’amortissement de 25 ans au maximum. Quel que soit le prix de votre bien immobilier, si vous versez une mise de fonds d’au moins 20 %, vous pourrez avoir accès à une hypothèque qui permet une durée d’amortissement plus longue, par ex. une période de 30 ans. Bien que les périodes d’amortissement plus longues se traduisent généralement par un remboursement mensuel moins élevé, elles peuvent s’accompagner d’un taux d’intérêt hypothécaire légèrement plus élevé. Au demeurant, en prenant plus de temps pour rembourser votre prêt hypothécaire, vous paierez plus d’intérêts que si la période d’amortissement était plus courte.

Comment choisir entre un taux hypothécaire fixe ou variable au Canada ?

Taux hypothécaire variable ou fixe

La différence entre les taux hypothécaires fixes et variables réside dans la fluctuation ou la stabilité du taux d’intérêt durant la durée de votre prêt. Les taux fixes restent inchangés pendant toute la durée de votre prêt (généralement 5 ans), tandis que les taux variables fluctuent en fonction de l’évolution du taux préférentiel de votre prêteur.

Taux hypothécaires fixes :

Les taux hypothécaires fixes sont une option historiquement populaire, les taux hypothécaires fixes sur une durée de 5 ans représentant près de 80 % de toutes les demandes de prêts hypothécaires faites sur Ratehub.ca de janvier à décembre 2023. De plus, selon l'Enquête 2024 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires, 69 % de tous les prêts hypothécaires contractés en 2024 étaient des prêts à taux fixe. Un prêt hypothécaire à taux fixe présente l’avantage de vous protéger contre les fluctuations des taux d’intérêt hypothécaires, de sorte que vos paiements réguliers restent constants pendant toute la durée de votre prêt, indépendamment de l’évolution du marché. Un prêt hypothécaire à taux fixe constitue la solution idéale pour vous si votre propension à prendre des risques est faible. Vous connaîtrez dès le départ le montant de vos versements mensuels et n’aurez pas à surveiller les taux d’intérêt.

Taux hypothécaires variables :

Les taux hypothécaires variables sont généralement plus faibles que les taux fixes. Ils peuvent toutefois varier pendant la durée de votre prêt. Les prêts hypothécaires variables sont sujets aux fluctuations du marché (par le biais du taux préférentiel), ce qui a des répercussions sur le montant de vos remboursements. Cela signifie que le montant de vos paiements peut changer au fil du temps. Les taux variables sont restés sensiblement inférieurs aux taux fixes tout au long de 2021 et pendant la majeure partie de l'année 2022, ce qui a conduit un grand nombre d'acheteurs à opter pour des prêts hypothécaires à taux variable sur 5 ans. Cependant, comme les prêts hypothécaires à taux variable ont grimpé à des taux supérieurs aux prêts hypothécaires à taux fixe au cours des multiples hausses de taux en 2022 et 2023, leur popularité a diminué. Selon l'Enquête 2024 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires, 23 % des prêts hypothécaires contractés en 2024 étaient des prêts hypothécaires à taux variable (en baisse par rapport à 27 % en 2023).

Si les taux variables sont généralement plus bas, ils subissent des fluctuations et peuvent être considérés comme plus risqués que les taux fixes. Cela étant, les taux hypothécaires variables présentent certains avantages essentiels qu’il est important de connaître :

• Vous pouvez convertir un taux variable en taux fixe à tout moment, et ce, sans pénalité, à condition que vous restiez avec le prêteur hypothécaire initial de votre hypothèque.
• La résiliation d’une hypothèque à taux variable est nettement moins coûteuse que celle d’une hypothèque à taux fixe. Notre calculatrice de pénalité hypothécaire constitue un outil utile pour estimer le coût de la résiliation de votre hypothèque.

Une analyse historique (en anglais) du professeur Moshe Milevsky de l’Université York publiée dans une étude marquante en 2001 a révélé que plus de 90 % des emprunteurs canadiens ayant conservé un taux hypothécaire variable pendant toute la durée de leur hypothèque ont payé moins d’intérêts que ceux qui ont gardé un taux fixe.

Comment choisir la durée de votre taux hypothécaire ?

Le choix d’un prêt hypothécaire à courte durée ou à longue durée peut également avoir une incidence sur votre taux d’intérêt hypothécaire. Un prêt hypothécaire à courte durée offre généralement un taux plus bas. En outre, comme il doit être renouvelé plus souvent, si les taux en vigueur restent faibles au moment du renouvellement, vous pouvez bénéficier de taux d’intérêt moins élevés lorsque le terme arrive à échéance. Les prêts hypothécaires à longue durée, quant à eux, vous offrent la stabilité, car vous n’aurez pas besoin de les renouveler souvent. Toutefois, les détenteurs d’un prêt hypothécaire à longue durée peuvent ne pas être en mesure de bénéficier de meilleur taux hypothécaire si le marché fluctue.

Prêts hypothécaires ouverts ou fermés

Si vous vous posez la question de choisir un prêt hypothécaire ouvert ou fermé, la réponse est la suivante : bien qu’un prêt hypothécaire ouvert puisse être utile dans certaines circonstances, les Canadiens optent en grande majorité pour un prêt fermé. Même si les prêts hypothécaires ouverts offrent une souplesse supplémentaire dont vous pourriez avoir besoin, les prêts hypothécaires fermés représentent de loin le choix le plus populaire, non seulement en raison de leurs taux plus bas, mais aussi parce que la plupart des acheteurs d’un bien immobilier n’ont pas l’intention de rembourser leur hypothèque à court terme. En outre, il n’existe pas de prêts hypothécaires ouverts à taux fixe et les prêts hypothécaires à taux variable sont très rares. De ce fait, le type de prêt hypothécaire ouvert le plus courant reste la marge de crédit hypothécaire. Vous découvrirez ci-dessous quelques faits saillants sur les différences entre prêts ouverts et prêts fermés. 

Prêts hypothécaires fermés :

Les prêts hypothécaires fermés offrent des taux plus bas que ceux proposés dans le cadre des prêts hypothécaires ouverts. Les prêts hypothécaires fermés sont proposés sous forme fixe ou variable, mais limitent le montant du capital que vous pouvez rembourser chaque année. Si vous remboursez la totalité du capital d’une hypothèque avant la durée fixée, vous devrez vous acquitter d’une pénalité de remboursement anticipé, soit un montant représentant habituellement 3 mois d’intérêt sur la somme due.

Prêts hypothécaires ouverts :

Les prêts hypothécaires ouverts vous permettent de rembourser la totalité du solde de votre prêt, et ce, à n’importe quel moment de la durée de l’hypothèque. Ce type de prêts a pour inconvénient l’instauration d’une prime dont vous devez vous acquitter sous forme de taux plus élevés. Vous pouvez opter pour un prêt ouvert si vous prévoyez de déménager dans un avenir proche, ou si vous attendez une somme d’argent forfaitaire sous forme d’héritage ou de prime qui vous permettrait de rembourser une plus grande partie de votre hypothèque.

Comment puis-je obtenir une hypothèque au Canada ?

S’il est important de songer à remplir les critères pour obtenir les meilleurs taux hypothécaires, vous devez également réfléchir aux éléments de base dont vous aurez besoin pour être admissible à un prêt hypothécaire et obtenir ce dernier. Pour obtenir un prêt hypothécaire, voici quelques éléments parmi les plus prisés par les prêteurs potentiels.

Une bonne cote de crédit : Pour obtenir les meilleurs taux hypothécaires, une cote de crédit de 680 ou plus sera exigée. Toutefois, pour obtenir un prêt hypothécaire, votre une cote de crédit doit atteindre au moins 560. En plus d’examiner votre cote de crédit, les prêteurs potentiels tiendront également compte de toute information dépréciative figurant dans votre dossier de crédit, comme des paiements que vous avez omis d’effectuer (en particulier s’ils ont été transférés à une agence de recouvrement). Si vous avez une mauvaise cote de crédit, généralement définie comme une cote de solvabilité inférieure à 660, il est peu probable que vous puissiez bénéficier des meilleurs taux hypothécaires. Par conséquent, vous devrez plutôt faire appel à un prêteur hypothécaire à risque tel que Banque Équitable ou Home Trust. Si votre cote de crédit est inférieur à 600, vous devrez très probablement recourir à un prêteur privé comme WealthBridge. Les prêteurs hypothécaires à risque acceptent volontiers les personnes qui présentent de mauvais antécédents en matière de crédit. Ils appliquent toutefois des taux hypothécaires plus élevés. Les explications figurant sur cette page vous aideront à mieux comprendre la façon dont votre cote de crédit influence votre capacité à obtenir une hypothèque.

Preuve de revenu : Vous devrez également fournir une preuve de revenu sous forme de bulletins de salaire ou de documents fiscaux tels que votre avis de cotisation. Gardez à l’esprit que si vous avez récemment commencé un nouvel emploi, de nombreux prêteurs accorderont leur préférence à un emprunteur qui a occupé un poste pendant au moins un an, et ce, même si vous présentez une preuve de revenu.

L'impact du test de résistance hypothécaire sur l'octroi d'une hypothèque

Au Canada, toute personne qui sollicite une nouvelle hypothèque doit réussir le test de résistance hypothécaire. L'objectif de ce test est de s'assurer que l'emprunteur est en mesure d'effectuer ses paiements hypothécaires en cas de hausse des taux d'intérêt pendant la durée du prêt. Les critères du test de résistance sont un taux de référence de 5,25 % ou le taux contractuel de l'emprunteur majoré de 2 % - le taux le plus élevé étant retenu. Par exemple, si votre prêteur vous propose un taux hypothécaire de 5 %, vous devrez prouver que vous pouvez vous permettre d'effectuer vos paiements à un taux de 7 % afin de réussir le test et d'obtenir votre prêt hypothécaire.

Les normes du test de résistance hypothécaire sont maintenues par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), l'organisme fédéral de réglementation bancaire du Canada, pour les hypothèques non assurées et à faible ratio. Les critères applicables aux hypothèques assurées et à ratio élevé sont régis par le ministère des Finances, bien qu'ils suivent exactement les normes mises en place par le BSIF.

Tous les emprunteurs hypothécaires doivent être soumis à des tests de résistance, à deux exceptions près :

• Les emprunteurs qui renouvellent leur hypothèque auprès de leur prêteur initial ne sont souvent pas soumis à un nouveau test de résistance.
• Les emprunteurs ayant des hypothèques assurées à ratio élevé qui passent à un autre prêteur au moment du renouvellement peuvent ne pas être soumis à des tests de résistance, tant que les conditions initiales de leur hypothèque et de leur amortissement ne changent pas.

En savoir plus sur le test de résistance hypothécaire : Comment se qualifier pour votre test de résistance hypothécaire

Historique des taux d’intérêt des prêts hypothécaires canadiens

L’examen de l’historique des taux hypothécaires est un bon moyen de comprendre quels types d’hypothèques sont soumis à des taux plus élevés. Cela permet également de comprendre plus facilement si nous nous trouvons dans une période de taux plutôt faibles ou plutôt élevés.

Voici certains taux d’intérêt appliqués au cours des cinq dernières années pour différents types de prêts hypothécaires canadiens.

Est-il utile de faire appel à un courtier en hypothèques ?

Commençons par définir ce qu’est un courtier hypothécaire. Les courtiers hypothécaires indépendants sont des spécialistes hypothécaires agréés qui ont accès à de multiples prêteurs et à divers taux hypothécaires. Concrètement, ils négocient le taux hypothécaire actuel le plus bas pour vous. En outre, comme ils acquièrent de grandes quantités de produits hypothécaires, les courtiers en hypothèques peuvent vous faire bénéficier directement de rabais. Il y a des avantages à obtenir un prêt hypothécaire directement auprès d’un organisme prêteur tout comme il en existe à l’obtenir par l’intermédiaire d’un courtier. Il convient cependant de noter les différences entre obtenir un prêt hypothécaire d'une banque ou d'un courtier. Si le fait de vous adresser directement à votre banque actuelle vous permet de consolider vos produits financiers, le recours à un courtier vous permet quant à lui de comparer rapidement, facilement et sans frais, les offres existantes.

Heureusement, vous n’avez pas besoin de choisir. Vous pouvez vous adresser à plusieurs banques et à plusieurs courtiers hypothécaires si vous le souhaitez. Ratehub.ca est le site idéal pour commencer vos recherches, car nous comparons les meilleurs taux hypothécaires au Canada auprès de plusieurs prêteurs et courtiers hypothécaires. Une fois que vous avez comparé vos options, nous pouvons vous mettre en contact avec le fournisseur de votre choix.